16万戸を突破した「長期優良住宅」の実力は？

■「長期優良住宅」はどのくらい優れもの？
そもそも「長期優良住宅」の制度が誕生したのは、日本の住宅の平均寿命（30年）が、欧米に比べて極端に短いことにある。住宅の寿命を延ばす取り組みとして、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が2009年6月に施行され、この制度がスタートした。

長期優良住宅に認定されるには、建物の基本構造部の耐久性が高いというだけでなく、基本構造部より耐用年数が短い配管などの補修や更新がしやすいこと、間取りの変更が可能であることなども条件とされ、長期に使用できる構造でなければならない。これに加え、一定の住戸面積であることや、定期的な点検や補修等に関する計画が策定されていることなどの維持管理についても、条件に挙げられている。

また、長期優良住宅普及法では、維持保全段階で定期点検と必要な補修・交換等を行うこと、認定時の資料や定期点検結果、補修結果等の住宅履歴情報を保存することも義務づけている。つまり、適切な維持管理をしなければ、認定が取り消される可能性もある。

これだけの条件がそろう長期優良住宅は、魅力的ではあるが、その分は建築コストにも反映される。一般的な住宅に比べ2割程度の建築費アップが見込まれるといわれている。

■優遇措置もたくさんある
そのため、長期優良住宅に認定された場合、税制や融資の面で数多くの優遇措置が用意されている。

税制面では、住宅ローン控除を拡充（最大控除額で年間100万円の上乗せ）し、住宅ローンを利用しないで建築や取得をした場合でも一定の所得税が控除される制度が創設されている。また、一般の住宅と比較して、登録免許税や不動産取得税の軽減幅を拡大し、固定資産税の軽減期間も延長する。

融資面では、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携している住宅ローン（フラット35）について返済期間を50年までに設定できるローン（フラット50）や、優良住宅取得支援制度（フラット35Ｓ）について金利の引き下げを20年まで適用するなどの拡充策が導入されている。

■課題はマンションでの普及
計算上では、2010年度着工の住宅の約2割が長期優良住宅の認定を受けていることになるが、マンションなどの共同住宅で普及が遅れていることが、大きな課題となっている。2010年度までに認定された16万782戸のうち、共同住宅は2877戸。長期優良住宅全体の1.8％にとどまっているからだ。

特にマンションでは、間取りの自由度を高めるために１階ごとの高さを大きくする必要があり、それが販売効率を下げることなどが原因として挙げられている。そのため、国土交通省では、長期優良住宅の認定基準を見直すことにしている。

■長期優良住宅に関する情報
国土交通省　
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000006.html
住まいの情報発信局　
http://www.sumai-info.jp/chouki/04.html

■フラット35に関する情報
住宅金融支援機構　
http://www.flat35.com/