Mutui, per chi sta pagando un tasso stipulato negli ultimi due anni (quando le condizioni di politica monetaria erano profondamente diverse) è finanziariamente d’obbligo valutare di surrogare il contratto con una nuova banca, previo tentativo di rinegoziazione delle condizioni con la banca presso cui si è acceso il mutuo (che però non è obbligata a rivedere in direzione migliorativa per il cliente le condizioni precedentemente pattuite). I tassi di surroga in circolazione sono più o meno questi qui.
Se quello della surroga resta il copione più importante di questo primo scorcio del 2015 sul fronte mutui, ci sono altre novità. La prima riguarda i mutui a tasso fisso. Questi sono agganciati all’andamento dei tassi Irs (Interest rate swap), una sorta di assicurazioni che le banche stipulano per coprirsi dalla variazione del costo del denaro nel medio-periodo. Questi Irs sono ai minimi storici (addirittura inferiori all’1% per durate fino a 50 anni), perché agganciati all’andamento del tasso Bund tedesco che, a sua volta, è precipitato sui minimi (il decennale è allo 0,17%). Di conseguenza, anche i mutui a tasso fisso stanno diventando via via sempre più convenienti in termini di tasso nominale (ma sul tasso reale è aperta la scommessa del ritorno dell’inflazione), soprattutto per chi ha intenzione di sbilanciarsi su un mutuo molto lungo (25-30 anni), posto che la regola d’oro sui mutui prevede di cercare di indebitarsi per periodi temporali più ridotti possibili, perché pur sempre di debito (e di interessi passivi pagati alla banca e sottratti quindi alla crescita del proprio patrimonio) si tratta.
L’altra novità riguarda la sfera dei mutui a tasso variabile. Questi sono agganciati all’andamento degli Euribor, tassi interbancari che sintetizzano il costo del denaro a breve tra le banche. Dato che in questo momento (da settembre) il costo del denaro principale (il tasso Bce) è allo 0,05% e dato che il tasso che le banche “ricevono” per le somme parcheggiate presso la Bce è addirittura negativo (-0,2%) anche i tassi interbancari (che sono altri indicatori del costo del denaro all’ingrosso) sono ai minimi storici. Addirittura l’Euribor a 1 mese (a cui sono agganciati molti mutui in Italia e che compare anche in alcune nuove offerte) è stabilmente leggermente negativo da diverse settimane. Secondo l’ultima rilevazione è a quota -0,012. Resiste di pochissimo (0,021) sopra la soglia della positività invece l’Euribor a 3 mesi, l’indice oggi più gettonato dalle banche che propongono nuovi mutui a tasso variabile. Mentre meno richiesta è la formula di agganciare il mutuo variabile all’andamento del tasso Bce, soluzione in ogni caso possibile.
L’esperienza dell’Euribor negativo ha colto alla sprovvista molti istituti di credito che, certo, non si aspettavano uno scenario del genere. Per cui nei vecchi contratti praticamente nessun istituto ha previsto una clausola che impedisse all’Euribor di scendere sotto 0. Questo significa che chi ha un mutuo con un Euribor a 1 mese stipulato con un vecchio contratto dovrebbe vedersi tecnicamente sottrarre l’Euribor allo spread nel calcolo della rata (il cui tasso è dato appunto dalla somma “algebrica” tra Euribor o tasso Bce e spread deciso dalla banca al momento della stipula). Parliamo di briciole, un centesimo di tasso, ma in ogni caso di sottrazione, anziché somma, deve trattarsi.
Per quanto riguarda i nuovi mutui, invece, per correre ai ripari ed evitare di incappare in sottrazioni future molti istituti hanno aggiornato i nuovi contratti e fogli informativi, includendo una clausola che impedisce all’Euribor di scendere sotto zero.
Le formule adottate sono diverse, ma la sostanza non cambia. UniCredit ha inserito la seguente dicitura: «Il tasso di interesse applicato non potrà essere comunque inferiore allo spread contrattualmente previsto». Sui fogli informativi dei nuovi mutui di Banca popolare di Vicenza si legge: «La Banca ha previsto, nel caso di mutuo a tasso variabile indicizzato, l'inserimento di un tasso minimo di rimborso (cosiddetto “floor”). Questo significa che il tasso applicato al mutuo non potrà essere inferiore al tasso minimo stabilito contrattualmente, anche nell'ipotesi in cui il valore dell'indice, maggiorato dello 0,10 e dello spread, risultasse inferiore al predetto tasso minimo». Stessa indicazione per le Bcc (Banche del credito cooperativo).
Deutsche Bank ha inserito questa frase: «A prescindere dalla quotazione del tasso Bce, come sopra rilevato il mese precedente l'atto di stipula del mutuo, ovvero come ricalcolato secondo il meccanismo di cui al precedente paragrafo, ai fini del calcolo del tasso di interesse del Mutuo, detto valore non potrà comunque essere inferiore ad una soglia dello 0,01%». Dal foglio informativo di Banco Desio si indica un tasso minimo a quota 0.
E così via: è probabile che nelle prossime settimane, a ruota, quasi tutti gli istituti si andranno a tutelare da eventuali e più profonde escursioni al ribasso dell’Euribor. Ma il punto è proprio questo: questa protezione a favore della banca al momento risulta ininfluente dal momento che stiamo parlando di un centesimo di punto. Quindi anche qualora applicata, non modificherebbe granché la rata. Ma sarebbe corretta anche nel momento in cui - per quanto non nelle attuali previsioni - la Bce dovesse in futuro ridurre ulteriormente i tassi di interesse e quindi spingere ancora più in giù l’Euribor?
Non è nelle previsioni della Bce ma in linea teorica non è neppure fantascienza dato che oggi ci sono tre banche europee che viaggiano con un tasso di riferimento negativo: la Banca della Svezia ha ridotto il tasso a -0,25%; la Banca Svizzera e la Banca di Danimarca hanno portato i tassi a -0,75% con conseguente calo sottozero dei tassi interbancari a cui sono agganciati i mutui. Tanto che in Danimarca è scoppiato il paradosso dei mutui venduti a tassi negativi.
Se in futuro anche la Bce fosse costretta a spingere ancor più in basso e sottozero i tassi sarebbe giusto stipulare un contratto in cui la banca si protegge dalla volatilità sotto la parità dell’Euribor? Sarebbe giusto impedire che il tasso variabile del mutuo si adegui fino in fondo all’andamento dei tassi nominali di mercato? La domanda è d’obbligo.
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