50代から考える終の住処[前編]　分譲シニアマンションってどう？

元気な高齢者向けの住宅「3種類」その違いは？

近くにあるのに訪れたことがなかった「逗子ヘルス・ケア・マンション」でセミナーが開催されるとあり、見学がてら参加することにした。

【画像1】JR「鎌倉」「逗子」両駅からバスで15分弱、目の前がバス停の「逗子ヘルス・ケア・マンション」入口。左の建物は同敷地内併設のクリニック（写真撮影：藤井繁子）

【画像2】建物模型：ナント4000坪を超える敷地に建つ、総204戸の分譲マンション＋介護付有料老人ホーム＋医療クリニック。門の外からは思いもよらない規模だった（写真提供：逗子ヘルス・ケア株式会社）

「高齢者の住まい選び〜お元気なうちから住み替える〜」と題したセミナーは、高齢者ホーム入居者相談センターも運営する横浜の不動産会社、神奈川ロイヤル株式会社によって行われた。

【画像3】セミナー資料：テーマは「要介護になってからではなく、元気なうちから住み替える」。神奈川ロイヤル株式会社のように高齢者住宅に特化した部隊を持つ不動産会社は増えている（紹介数は約150組／月とのこと）（写真撮影：藤井繁子）

確かに、認知症もいつ発症するか分からないし、判断力が鈍る前に終の住処選びをする方が人に迷惑をかけずに済む。子どもの居ない私は尚更だ……と共感しながら、
「一軒家の防犯、お食事の準備が大変などの理由や話し相手が欲しいという事で、シニア住宅を検討される方も多いです」という若い女性講師の話に聞き入った。

そんな介護を必要としない”元気な”シニア向けの住宅について、代表的な3種類を紹介してくれた。

（1）サービス付き高齢者向け住宅
（2）自立型有料老人ホーム
（3）シニア向け分譲マンション

（1）は今話題の、安否確認・生活相談などのサービスが付いている高齢者向けの賃貸住宅。
国も補助金を付けて供給目標60万戸と掲げているが、現在約18.85万戸。まだ制度開始後5年で物件ごとにサービスの内容にも格差があり、要介護になったときの連携にも注意して選ぶ必要があるとのアドバイス。

（2）の自立型有料老人ホームは、入居時には自立していて要介護になると介護居室へ住み替えられる施設。
充実したトータルサービスが受けられる分、利用権の入居金が高額になる（横浜の周辺相場は4000万円）。自立型は老人ホーム全体の約10％程度しか無い（神奈川県）そうだ。

（3）のシニア向け分譲マンションが、今回見学した「逗子ヘルス・ケア・マンション」。
基本的には区分所有権の分譲マンションなので住戸はリフォームも自由、所有権を売却・相続できるが当物件は他者への賃貸は不可のルール。実は関東には10件も無く、関西で主流の形式らしい（利用権ではなく所有権を好む、現物主義な文化が関西らしい……と納得の私は関西人（笑））。

気になるのは「いくら必要？」入居時＆月額費用

3種類の高齢者向け住宅。契約形態が異なるので費用の概念も違う上に、物件によってサービス内容やクオリティが違うので比較は難しいがザックリ、費用の目安を知りたいのが利用者。その要望に以下の事例で紹介してくれた。

【表1】”元気”なシニア向け物件別の費用の目安(取材を元に筆者作成)

（2）の老人ホーム以外は要介護になった場合、在宅介護になるので改めて施設を探す不安がある（こちらの「逗子ヘルス・ケア・マンション」は介護老人ホームが併設）。しかし、（2）の何も残らない利用権に数千万円！ というのは、関西人でなくても高いと感じるのでは……いずれにせよ、

【月額15万円前後＋食費＝20万円程度×12カ月×残存寿命年数＝必要費用】と考えて
70歳で入居するケースなら、平均寿命（約84歳）で算出すると【3360万円】。
70歳時の総資産から必要費用3360万円を引いた額で、（1）（2）（3）の契約形態と施設のグレードで選ぶイメージはできた。（70歳まで元気に自立しているなら、の話ではあるが）

このような高齢者向け住宅の運営会社には、介護保険制度が始まった2000年以降に参入した企業が多く、事業失敗による倒産や事業売却などの事態も少なくない。また、介護サービスでは虐待などの問題が起きる等“安かろう悪かろう”では悲しい終の住処となる。
費用とサービスの妥当性を、宿泊体験など自分で見聞きし、知人の口コミで確かめるしかないと実感した。

ということで、こちらの分譲型シニアマンション「逗子ヘルス・ケア・マンション」の住戸＆館内施設を見学させて頂こう。
［後編］へ、続く……
※後編は2015年12月11日掲載予定です