中古住宅・リフォームへの不安が解消され、決断しやすくなる！？

政府は平成22年の新成長戦略で、中古住宅流通市場・リフォーム市場の倍増を目指すとしてきたが、そのための「中古住宅・リフォームトータルプラン」の素案をまとめ、国土交通省が1月11日に公表した。
「中古住宅・リフォームトータルプラン」は、検討会での検討成果をまとめたもので、消費者が安心して中古住宅を取得・リフォームできる市場環境の整備や魅力ある市場の整備、担い手の強化、住宅ストックに関する重要施策の推進といった項目を挙げ、それぞれの具体策を提示している。

この背景には、流通市場やリフォーム市場においては消費者に情報が的確に提供されていないため、不安を払拭できないといったことがある。通常、高額な商品を購入する場合、商品の性能や機能の違い、中古の場合は現在の状況などの情報を基に、価格の妥当性を判断しながら決断をするが、住宅に関する場合は生涯に1度や2度程度の経験しかないうえ、十分な情報がないまま高額な取引の決断をしなければならないのが実態だ。
中古住宅やリフォームに際し、消費者が不安を解消できる多くの情報を提供し、相談できる状況をつくっていこうという方針だが、はたして、市場は魅力的に変わるのだろうか？　具体策について、いくつか見ていこう。

■中古住宅の長期優良住宅認定やインスペクションと瑕疵保険の普及に注目
中古住宅の品質などに関する情報不足を解消するために、品質や価格に関する情報提供や宅地建物取引業者による消費者相談・助言の充実を図る一方で、中古住宅の性能や品質を客観的に把握するための住宅の評価や建物検査（インスペクション）、購入した住宅の雨漏り等のトラブルの防止・救済を図るための保険の普及を図る、としている。
注目したいのは、リフォームで性能が向上した中古住宅を長期優良住宅に認定する基準や評価手法を整備することや、売買される前に中古住宅のインスペクションを実施し、購入後に瑕疵（かし（隠れた不具合））が発見された場合を保証する「既存住宅売買瑕疵保険」の普及を図ること（※1）だ。この保険は、消費者ニーズの高いシロアリ被害も対象にするほか、保険と住宅ローンの連携なども検討されている。
※1：既存住宅売買瑕疵保険に加入している住宅は、専門家によるインスペクションで一定の基準を満たしている必要があり、入居後に瑕疵が見つかった場合は施工会社などがその補修を確実に行えるように保険を付しているため、消費者が安心して売買できるというメリットがある。

これまでは玉石混交の中古住宅であったが、第三者機関が品質を評価して瑕疵保険に加入した住宅や優良な住宅について優遇することで、全体の底上げを図ろうという方針のようだ。

また、リフォームについては、リフォーム工事後のインスペクションを実施し、工事に瑕疵があった場合を保証する「リフォーム瑕疵保険」などの普及を図ること（※2）を核とし、瑕疵保険登録事業者制度などを活用して事業者に関する情報を提供したり、リフォーム工事費用などの情報を提供したり、消費者相談や見積チェック制度などの支援制度を周知・普及するなどとしている。
※2：中古住宅の場合と同様、リフォーム工事に対して検査員の現場検査が行われ、瑕疵について確実に補修ができるような保険を付している。

■税制優遇や利用しやすいローンの提供などの特典も盛り込まれる
インスペクションや瑕疵保険、リフォームによる住宅の性能向上などを普及するために、さまざまな特典も検討されている点にも注目したい。
リフォームやインスペクションの実施による建物の性能評価を建物評価に反映する価格査定マニュアルの活用も挙げられ、良質な住宅が高く売買されることを推進しようとしている。また、中古住宅の取得やリフォームに際して税制を優遇するといった支援措置のほか、中古住宅を購入しリフォームを実施する場合に、中古住宅購入費とリフォーム工事費を合わせて融資を受けられるローンや、瑕疵保険に加入すると金利が優遇されるローンなど、利用しやすいローンの提供も挙げられている。

さて、この素案のうち、税制優遇やローンについてはすぐにも実現しそうだが、それ以外の仕組みや制度などは実現に向けての課題も多い。評価や保険加入に対する負担が大きい一方で、効果があまりないとなると普及が難しくなるので、本当に消費者が使いやすい仕組みや制度となるように、これから注目をしていきたい。