「年収倍率」って何？ 自分の年収から住宅購入の予算を立てるには

東京カンテイが発表した、「2013年新築マンション価格の年収倍率」は6.59倍（全国平均）、「築10年中古マンションの年収倍率」は4.58倍（全国平均）だった。「年収倍率」は、住宅の買いやすさを示す指標になっているが、実際に自分の年収では、マンションの予算はいくらにしたらよいのだろう？

年収倍率は新築で6.59倍、中古で4.58倍。前年より微増

まず、東京カンテイの「年収倍率」の算出方法を押さえておこう。年収倍率＝平均年収（都道府県「県民経済計算」を基にした予測値）÷平均マンション価格（新築の場合は2013年に分譲された新築マンションの価格を70㎡換算したもの、中古の場合は築10年の中古マンションの価格を70㎡換算したもの）で求めたものだ。

年収倍率は低いほど買いやすく、高いほど買いにくいことになるので、新築より中古のほうが買いやすいことになる。また、いずれも前年（新築6.53倍、中古4.56倍）より年収倍率は微増した。全体的に平均年収は高くなる傾向にあったが、マンションの価格上昇がそれを上回った結果だ。

もちろん、エリアによって年収倍率は異なる。
新築では最も買いやすいのは山口県（4.95倍）で、次いで香川県（5.05倍）、鳥取県（5.32倍）の順。逆に最も買いにくいのは、東京都（9.79倍）で、続いて京都府（9.78倍）、神奈川県（9.16倍）の順だ。
中古で最も買いやすいのは香川県（2.94倍）、高知県（3.36倍）、三重県（3.48倍）の順で、逆に買いにくいのは東京都（7.20倍）、沖縄県（6.98倍）、京都府（6.58倍）の順。

最も買いにくい東京都で、新築マンションの年収倍率の推移を見ると、最も高かったのはバブル期の1990年で、実に年収倍率は18.12倍だった。バブル崩壊後は年収倍率は下がり続け、2000年の7.13倍を底にじりじり高くなりつつある状況だ。

【図1】新築マンション価格の年収倍率推移（出典「中長期的な年収倍率」東京カンテイ）

年収でいくらまで無理なく借りられるかが基本

さて、「年収倍率」は一般的に5倍程度が会社員にとって買いやすい状況といわれている。中古は比較的買いやすい状況だが、新築では2番目に買いやすい香川県でも5倍を超えてしまうので、年収との見合いでは買いにくい状況といえるだろう。

では、実際に自分の年収で考えた場合、いくらのマンションなら無理なく買えるのだろうか？

住宅価格は、頭金といわれる自己資金の額と銀行などからのローンの借入額で払うのが一般的だ。
自己資金の額は、各世帯の貯蓄の額や親からの贈与の額などによって、大きく異なる。
問題になるのは、ローンの借入額だ。

借入額の目安として、一般的には「年収負担率」が指標として使われる（「返済負担率」ともいう）。
年収負担率＝住宅ローンの年間返済額÷年収（税込）となる。
銀行が融資する額を決める際にも、年収負担率が参考にされている。

年収負担率が25％以内であれば、返済に無理がないといわれている。ただし、年収が低ければ負担率は20％以内にしたほうが無理がなく、年収が高いほど負担率が高めでも無理はないと見られている。

しかし、住宅ローンの種類は豊富で、金利が低いローンを選べば、当初の年間返済額は少なくなる。
例えば、みずほ銀行の8月の金利で見ていこう。（8月8日時点）
「変動型」の住宅ローンを借りる場合、最も低金利なものは、0.775％。
当初10年間だけ金利を固定する「固定金利選択型」で最も低金利なものは1.30％。

最長35年間の「全期間固定型」のうち「フラット35」（手数料定額型）で最も低金利なものは1.918％。

例えば、3000万円を35年返済で借りる場合、年収が500万円（税込）で見ると、選ぶローンによって年収負担率は変わってくる。

ここで「当初の」と敢えて書いているのは、全期間金利が固定されるローンを除き、返済途中で金利が変わり、返済額も変わってしまうからだ。当初は年収負担率が20％前後であっても、返済途中で金利が上がると年収負担率が25％を超えてしまうということもありうる。

逆に、年収負担率だけで借入額を見れば、フラット35なら3000万円が安全圏となるが、変動型なら、3600万円借りても年収負担率は23.5％におさまり、安全圏となる。

これでは同じ年収なのに当初の返済額を抑えられる低金利のローンを選べば、たくさん借りても安全圏ということになってしまう。それはおかしなことだということで、借入額の目安を、年収の5倍程度に設定するファイナンシャル・プランナーもいる。年収500万円なら2500万円強までが安全圏の借入額となる。3600万円借りてしまうと、7.2倍となって借り過ぎゾーンに入ってしまう。

年収負担率（年間返済額は年収の1/4まで）や年収倍率の両方で借入額の目安をつけて、頭金として用意できる額を加えた金額が、無理なく購入できる住宅の予算という考え方をすればよいだろう。

実際に住宅ローンを決めるときには、長期的な視点も忘れずに

ただし、実際に住宅ローンを借りるときは、こうした計算だけでは不足だ。
・定年までに返済を終えることができるか
・収入の増加はどの程度見込めるか
・教育費などの予算は用意できるか
・ライフスタイルのリスク（家族構成の変化等）に対応できるか
など、長期的な観点で自分のライフスタイルを見直し、それで無理がないかどうか判断することが必要だ。