平成27年2月3日に成立した平成26年度補正予算を受けて、住宅金融支援機構が2月9日以降の資金受け取り分から「フラット35S」の金利引き下げ幅拡大を実施すると発表した。その結果、当初一定期間の金利が0.6％引き下げられることになった。金利引き下げの効果について考えみよう。
「フラット35S」は、平成27年2月9日から0.6％の金利引き下げ
「フラット35」は、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携する長期固定金利型の住宅ローン。融資資金の受け取り時から返済完了時まで、金利が固定されるのが最大の特徴。「フラット35」を利用するには、一定の技術基準を満たす住宅であることが条件になる。
「フラット35」を利用できる住宅の中でも、耐震性、省エネルギー性、耐久性・可変性、バリアフリー性のいずれかの基準を満たす質の高い住宅の取得を支援するため、当初の一定期間について金利を引き下げようというのが「フラット35S」だ。
金利引き下げ期間は、当初5年間の金利Bプランと当初10年間の金利Aプランがあり、金利Aプランは長期優良住宅、認定低炭素住宅等の特に性能が優れた住宅に限定される。
「フラット35S」では、これまでは金利を0.3％引き下げていたが、平成27年2月9日以降の融資資金受け取り分から平成28年1月29日までの申込受付分までについては、0.6％引き下げるように拡充された。ただし、予算金額に達したら受付を終了することになっている。
26年度の補正予算では、「フラット35S」の金利引き下げ幅の拡大等に1150億円の予算を組んでいる。平成22年～23年に、「フラット35S」の金利引き下げ幅を1％に拡大する措置が取られた際には、引き下げ幅が大きいために申し込みが増加し、予定されていたより3カ月早く受付を終了した経緯もある。需要を見込んで予算を組んでいるはずだが、予算金額までという点は覚えておいてほしい。
0.6％金利引き下げの効果を試算、返済期間短縮もおすすめ
では、金利引き下げ幅拡大の効果を試算してみよう。
借入額3000万円（融資率は9割以下）、借入期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なしを前提に考えたい。2月に資金を受け取る際の金利は、提携する金融機関によって異なるが、1.37％～2.09％の幅（融資率9割以下の場合）となっている。最も多くの金融機関で適用している金利は1.37％なので、「フラット35」の金利1.37％を基に試算してみた。
まず、「フラット35」の場合、この条件で借りると、毎月返済額は8万9956円、総返済額は約3778万円になる。
「フラット35S（金利Bタイプ）」が使える場合、これまでは当初5年間について0.3％金利が引き下げられたので、当初5年間の毎月返済額は8万5667円、総返済額は約3731万円となり、35年間で47万円近く削減できた。
今回の拡充策では、当初5年間で0.6％金利が引き下げられるので、当初5年間の毎月返済額は8万1508円、総返済額は約3685万円となる。「フラット35」との比較では93万3543円の削減、▲0.3％の場合との比較では46万6074円の削減が可能になった。
さらに引き下げ拡大を有効に使うなら、返済期間を1年でいいから短くすることをおすすめしたい。毎月返済額は若干増えるが、それほど変わるものでもない。それでいて、▲0.6％の35年返済の場合よりさらに、23万2941万円削減できて、「フラット35」との比較では117万円近く削減となるからだ。
【画像1】［融資率9割以下］フラット35Sの金利引き下げ幅拡大効果の試算（住宅ジャーナリスト／山本久美子による）
この試算では、借入額が物件価格の9割以下を前提とした。実は、「フラット35」の場合、融資率が9割超えの場合、9割以下の場合に比べて金利が上乗せされる。そのため、9割までフラット35で借りて、残りのローンを銀行で借りるなどの事例もあった。今回の拡充では、その上乗せ分も引き下げられた。
そのため、融資率9割超で金利が1.81％だった「フラット35」の場合、2月9日以降は金利が1.50％になり、「フラット35S」が利用できる住宅の場合は、当初金利が0.90％、以降が1.50％となる。金利1.81％の「フラット35」と比較すると、実に約288万円の削減効果がある。
【画像2】［融資率9割超］フラット35Sの金利引き下げ幅拡大効果の試算（住宅ジャーナリスト／山本久美子による）
今は史上最低の金利を更新している状況。その中で、「フラット35S」の金利引き下げ幅拡大の影響は大きい。銀行などの変動金利型や当初10年金利を固定するタイプも、当初の金利が1％を切るものが多いので、住宅ローンを借りる人にとっては選択肢が非常に多いといえる。
低金利だから返済額が少なく済んだというだけでなく、返済できる額でできるだけ返済期間を短くするなど、低金利を上手に活用する方法も考えてほしい。
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